Ikke ny lov, men nye endringer
Kjøp og salg av boliger reguleres i dag av avhendingsloven av 1992. Da den ble vedtatt i 1992, var ett av lovgivers uttalte mål at loven skulle tolkes slik at den forhindret tvist i forbindelse med kjøp og salg av boliger. Historisk ser man likevel at kjøp og salg av bolig er et rettsområde som genererer høy forekomst av rettslige tvister. I 2019 vedtok derfor lovgiver flere endringer i loven, som skulle redusere konfliktnivået ved omsetning av boliger. Endringene vedtatt av lovgiver i 2019, trådde i kraft 1. januar 2022, og utgjør dermed gjeldende rett ved kjøp og salg av boliger. I media har disse endringene blitt omtalt som den nye avhendingsloven, men det er altså ikke vedtatt en ny lov, det er kun foretatt endringer i loven av 1992.
Mangel ved brudd på opplysningsplikten
Etter gjeldende rett opererer avhendingsloven i hovedsak med to ulike mangelstyper. Den første mangelstypen er de manglene som utgjør brudd på selgers opplysningsplikt. Selgers opplysningsplikt innebærer at selger plikter å gi fullstendige og korrekte opplysninger i forbindelse med boligsalget, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.
Et eksempel på brudd på selgers opplysningsplikt er dersom selger ikke har opplyst om at taket lekker, selv om selger var kjent med dette. I et slikt tilfelle har selger ikke gitt fullstendige opplysninger. Et annet eksempel er dersom selger skriver at det er varmekabler i gulvet i stuen, dersom det senere viser seg at dette ikke stemmer. I et slikt tilfelle har selger ikke gitt korrekte opplysninger.
Det vil også kunne foreligge mangel som følge av brudd på selgers opplysningsplikt, dersom eiendomsmegler eller takstmann ikke gir fullstendige eller korrekte opplysninger i forbindelse med salget. Det betyr at dersom eiendomsmegler for eksempel oppgir uriktig størrelse på felleskostnadene, eller dersom takstmann har oppgitt feil antall kvadratmeter i boligen, vil dette kunne utgjøre mangler i henhold til selgers opplysningsplikt. I et slikt tilfelle vil det imidlertid kunne foreligg grunnlag for regress mot eiendomsmegler eller takstmann.
Skjulte mangler
Den andre typen mangel som avhendingsloven opererer med, er de mangler som verken selger, megler eller takstmann hadde forutsetninger for å kjenne til, og som dermed ikke omfattes av selgers opplysningsplikt. Denne typen mangler omtales normalt som de skjulte manglene, i form av at skaden har vært skjult for alle de involverte aktørene. Et eksempel på slike skjulte mangler er dersom baderomsgulvet en tid etter overtakelse viser seg å være utett og det ikke foreligger holdepunkter for at selger eller noen av hans/hennes medhjelpere hadde kjennskap til dette.
