Mangel ved kjøp av eiendom «som den er»

Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker angående mangel ved fast eiendom. Gjennom vårt samarbeid med Huseierens Landsforbund (HL) bistår vi klienter innen et stort spekter av sakstyper. Våre advokater har bred erfaring innen dette rettsfeltet.

Ved kjøp av fast eiendom foreligger det ulike regelsett avhengig av om det er en eksisterende eiendom eller om det er en avtale om nyoppføring av eiendom.

For avtaler om nyoppføring av boliger – les her.

For avtaler om salg av en eksisterende tidligere oppført bolig gjelder avhendingslova. Det vanlige er da at eiendommen selges «som den er», dvs. at selger har fraskrevet seg ansvar for skjulte feil og mangler.

 

Avhendingsloven

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper der det etter overtakelse oppdages feil og mangler ved boligen, evt at det foreligger en forsinkelse etter kontrakten.

Vanligvis er ingen av partene i kontraktsforholdet å anse som profesjonelle, og partene er således likestilte.

Hvorvidt det foreligger en mangel som gir deg rettigheter i forhold til selger, beror i det vesentlige på hva som er avtalt i kjøpekontrakten. De fleste kjøpekontrakter meglere benytter, er standardkontrakter hvor det er inntatt en «as-is» klausul. Boligen selges «som den er», dvs. at det i utgangspunktet ikke foreligger mangel ved eiendommen. «As-is» klausulene kan være formulert forskjellig, det kan for eksempel stå følgende i prospektet: «eiendommen selges som den er», «i besiktiget tilstand», «i foreliggende stand», «uten feil og mangler» mv.
Dette hever terskelen for hva som utgjør en mangel i avhendingslovens forstand. Det er kun unntaksvis at det foreligger mangler, og dette reguleres av lovens § 3-9. Selv om eiendommen ikke er i perfekt tilstand, betyr ikke dette nødvendigvis at det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand. Bakgrunnen for denne lovreguleringen er at de fleste eiendommer er brukte eiendommer, hvor man ikke kan forvente det perfekte.

Det foreligger derfor kun mangel ved eiendommen i tre typer situasjoner:

  1. Hvis selger har unnlatt å gi de opplysningene man har hatt kjennskap til
  2. Hvis selger har gitt uriktig informasjon.
  3. Hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente ved avtaleinngåelsen.

Dersom man kjøper en bolig med en «as-is» klausul, er det altså spesielt viktig at man besiktiger boligen grundig før man legger inn bud.

Rettighetene som kan utløses av en mangel er prisavslag, krav om erstatning og eventuelt heving av kjøpet hvis det foreligger vesentlig mangel.

 

Hva må du gjøre når du oppdager en mangel?

Du må undersøke eiendommens tilstand etter kjøpet. Dersom du oppdager forhold ved eiendommen som du mener utgjør en mangel, er det viktig at du reklamerer overfor selger så snart som mulig for at du ikke skal miste rettigheter du ellers ville hatt.

For ikke å miste retten til å for eksempel kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet, bør du ikke reparere mangelen før selger er gitt en utbedringsmulighet (for eksempel en tidsfrist til å rette mangelen). Du bør imidlertid iverksette nødvendige tiltak for å begrense skadeomfanget (for eksempel midlertidig tetting av hull i taket ved lekkasje).

 

Forsikringsdekning

Ved salg av eksisterende bolig er det er vanlig at selger tegner eierskifteforsikring når de skal selge. Forsikringsselskapene krever i disse tilfellene at det inntas en «as-is» klausul i avtalen. Eierskifteforsikring vil si at selger har forsikret se mot det krav en kjøper eventuelt måtte ha overfor selger. Kravet overføres til et forsikringsselskap, som ofte kun jobber med slike mangelsaker.

I de senere år er det også mer vanlig med boligkjøperforsikring. Dette er motstykket til eierskifteforsikring. Mer konkret er det en forsikring der kjøper forsikrer sitt eventuelle mangelskrav, slik at boligkjøperforsikringsselskapet gjennom sine advokater håndterer mangelsaken for kjøper overfor selger/eierskifteforsikringen.

Ta gjerne kontakt for en gratis samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.

Ansatte

Erik Johnsrud

Erik Johnsrud

Advokat/Partner
Anette Eckhoff

Anette Eckhoff

Advokat