Prisavslagets størrelse ved mangler knyttet til fast eiendom

Et prisavslag skal gjenopprette balansen mellom en ytelse i mangelfull og kontraktsmessig tilstand. For å oppnå slik balanse har lovgiver utformet ulike utmålingsmetoder for å fastlegge prisavslagets størrelse.

Her kan du lese mer om utmålingen av prisavslag der det er oppdaget mangler etter kjøp av brukt bolig. Det er avhendingslovenes regler som kommer til anvendelse ved kjøp og salg av brukte boliger.
2022

Krav om verdireduserende mangel for å kreve prisavslag

Foreligger det en verdireduserende mangel ved eiendommen, uten at selger tilbyr seg å utbedre mangelen, kan kjøper fremme krav om prisavslag etter avhl. § 4-12. Dersom mangelen ikke har negative økonomiske konsekvenser for verdien av eiendommen, vil prisavslag derimot være avskåret. Bakgrunnen er at prisavslag skal kompensere for den økonomiske ubalansen mangelen har skapt i avtaleforholdet.

Les mer om selve mangelsvurderingen etter avhendingsloven her.

Prisavslagets størrelse

Dersom mangelen har hatt en verdireduserende effekt, oppstår det spørsmål om hvor mye av den opprinnelige kjøpesummen kjøperen kan kreve i prisavslag. Avhendingsloven oppstiller to alternative utmålingsmodeller. Den teoretiske hovedregelen er at kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhl. § 4-12 første ledd. I dette ligger det at forholdet mellom den nedsatte prisen og kjøpesummen skal svare til forholdet mellom verdien av eiendommen i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dersom mangelen fører til at eiendommens antatte markedsverdi er redusert med 15 %, vil kjøper kunne kreve 15 % av kjøpesummen i prisavslag.

Den praktiske hovedregelen er imidlertid at prisavslaget svarer til kostnaden med å få mangelen utbedret, jf. avhl. § 4-12 annet ledd. Bakgrunnen for dette er at det må godtgjøres at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene, jf. avhl. § 4-12 annet ledd. I dette ligger det et krav om at prisavslag basert på verdireduksjonen klart må skille seg fra kostnadene ved å få mangelen utbedret, jf. Rt. 2000 s.1999. Det er med andre ord ikke tale om et skjerpet beviskrav, men en vurdering av om den beløpsmessige differansen er stor nok til å følge hovedregelen om forholdsmessig prisavslag.

Dersom det blir godtgjort at et forholdsmessig prisavslag avviker fra utbedringskostnadene, blir kjøperen tilkjent et forholdsmessig prisavslag, jf. Rt. 2010 s. 1395. Kjøperen kan følgelig ikke velge å kreve prisavslaget utmålt etter utbedringskostnadene der utbedringskostnadene gir et bedre resultat enn et forholdsmessig avslag. Tilsvarende er kjøperen ikke avskåret fra å kreve forholdsmessig prisavslag selv om summen overstiger utgiftene ved å utbedre mangelen. Den beløpsmessige differansen mellom utmålingsmodellene blir følgelig bestemmende for hvilken regel som kommer til anvendelse, og med det også prisavslagets størrelse.

Fast eiendom - prisavslag ved mangel - illustrasjonsfoto

Det skal gjøres fradrag fra eventuell standardheving

Dersom eiendommen blir satt i bedre stand enn kjøper hadde krav på i henhold til avtalen, skal dette gå til fradrag i prisavslaget. Dette gjelder selv om det ikke var mulig å begrense utbedringen til hva som var nødvendig for å sikre kontraktsmessig oppfyllelse, og uavhengig av om standardhevingen består i forlenget levetid eller materialteknisk oppgradering av eiendommen. Fradraget skal gjenspeile den merverdi standardhevingen har tilført boligen. Dersom det må bygges nytt bad som følge av fuktskader, vil eksempelvis størrelsen på prisavslaget bli redusert i tråd med den verdiøkningen det nye badet representerer.


 

Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker innen fast eiendoms rettsforhold. Gjennom vårt samarbeid med Huseierens Landsforbund (HL) bistår vi klienter innen et stort spekter av sakstyper. Våre advokater har bred erfaring innen dette rettsfeltet.

 

Ta gjerne kontakt for en gratis samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.

 


 

Relaterte saker

  • Nytt hos Ness Lundin

  • Kjøpere fikk hevet boligkjøp etter at eiendom ble ubeboelig