Reklamasjonsfrister ved kjøp av fast eiendom

I denne artikkelen kan du lese mer om kjøpers plikter ved reklamasjon i forbindelse med kjøp av fast eiendom.
2022

Avhendingsloven

Når kjøper av fast eiendom oppdager avvik ved eiendommen som ikke samsvarer med hva som er avtalt, foreligger det et mislighold av avtalen mellom kjøper og selger. Mislighold utløser rettigheter for kjøper, slik som for eksempel krav på erstatning eller prisavslag. Kravene vil imidlertid ikke være i behold for all fremtid. For at kjøper skal ha sine misligholdskrav i behold må kjøper reklamere i tide overfor selger.

Det er avhendingslovenes regler som kommer til anvendelse ved kjøp og salg av brukte boliger. Her kan du lese mer om mangelsvurderingen etter avhendingsloven.

Hva er reklamasjon?

Reklamasjon er en melding fra kjøper til selger om at krav vil bli gjort gjeldende som følge av et nærmere bestemt avtalebrudd. Dersom kjøper reklamerer for sent, vil mangelskravet i utgangspunktet være tapt. Det er derfor viktig at kjøper etterlever avhendingslovens regler om reklamasjon.

Reglene er et utslag av lojalitetsplikten i avtaleforhold og innebærer at partene et stykke på vei må ivareta hverandres interesser. Selv om det ikke gjelder noen formkrav, bør kjøperen av bevismessige årsaker meddele selgeren skriftlig. Kjøperen vil nemlig tape sitt mangelskrav dersom det ikke blir funnet bevist at det er reklamert i tide.

Illustrasjonsfoto, reklamasjon ved kjøp av fst eiendom, nøkkel hus

Ulike typer reklamasjon og reklamasjonsfrister

Avhendingsloven skiller mellom nøytral og spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en melding som orienterer selgeren om avtalebruddet og at misligholdskrav vil bli gjort gjeldende, jf. avhendingsloven § 4-19. Plikten gjelder uavhengig av hva slags avtalebrudd det er tale om, og kommer til anvendelse både ved mangler, forsinkelse, rettsmangler og rådighetsmangler.

Dersom kjøper vil heve kjøpet eller kreve en mangel utbedret, må det i tillegg fremsettes en spesifisert reklamasjon, jf. avhl. § 4-11 og § 4-13. Dette betyr at selgeren ikke bare må bli orientert om at et mangelskrav vil bli gjort gjeldende, men også at den spesifiserte mangelsbeføyelsen utbedring eller heving påberopes. Den spesifiserte reklamasjonen må skje samtidig med, eller i rimelig tid etter, den nøytrale reklamasjonen.

I tillegg til skillet mellom nøytral og spesifisert reklamasjon, skiller avhendingsloven mellom relativ og absolutt reklamasjonsfrist. For at kjøper skal ha sitt mangelskrav i behold, må begge frister være overholdt. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år og løper fra tidspunktet for overtakelsesforretningen. Den relative reklamasjonsfristen kan derimot ikke fastlegges generelt, men beror på en konkret vurdering av hva som utgjør «rimelig tid». Generelt vil reklamasjon innen to til tre måneder bli ansett å oppfylle lovens krav til rimelig tid, jf. Rt. 2010 s.103. Fristen kan imidlertid etter omstendighetene være kortere.

Til forskjell fra den absolutte reklamasjonsfristen, er den relative reklamasjonsfristen underlagt et subjektivt starttidspunkt. Den relative fristen starter å løpe fra kjøperen oppdaget, eller burde ha oppdaget, avtalebruddet. Selv om kjøper reklamerer kort tid etter at misligholdet blir oppdaget, kan følgelig kravet være tapt. Ved overtakelse bør kjøperen derfor undersøke eiendommen med sikte på å oppdage eventuelle avvik fra det avtalte og orientere selgeren straks det er oppdaget symptomer på mangler.

Reklamasjonen er rettidig når nøytral, og eventuelt spesifisert, reklamasjon er fremsatt innen utløpet av både den absolutte og relative reklamasjonsfristen

Unntak ved bebreidelsesverdig opptreden fra selger

Dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, gjelder ikke reklamasjonsreglene. Selgeren må i slike tilfeller tåle at kjøper har sitt mangelskrav i behold, til tross for at det er ikke er reklamert i tråd med avhendingslovens regler. Eksempler på adferd som kan frata selgeren det reklamasjonsrettslige vernet, er manglende opplysninger om forhold som selgeren kjente til og som var i kjøperens interesse å vite. Dersom boligen har et gjentakende problem med skadedyr, vil manglende orientering om dette for eksempel kunne oppheve reklamasjonsplikten.

Bortfall av mangelskrav til tross for rettidig reklamasjon

Selv om kjøper har reklamert i tide, kan mangelskravet være bortfalt. Foreldelsesreglene løper parallelt med reklamasjonsreglene, og innebærer at retten til å gjøre kravet gjeldende kan gå tapt før reklamasjonsfristen er utløpt. Reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen, og kjøper må derfor sørge for å avbryte fristen etter begge regelsett.


 

Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker innen fast eiendoms rettsforhold. Gjennom vårt samarbeid med Huseierens Landsforbund (HL) bistår vi klienter innen et stort spekter av sakstyper. Våre advokater har bred erfaring innen dette rettsfeltet.

 

Ta gjerne kontakt for en gratis samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.

 


 

Relaterte saker

  • Nytt hos Ness Lundin

  • Kjøpere fikk hevet boligkjøp etter at eiendom ble ubeboelig