Endringer i avhendingsloven – mangelsvurderingen

For å redusere konfliktnivået ved salg av boliger, er det nå vedtatt flere endringer i avhendingsloven. Endringene trådde i kraft 1. januar 2022. Her kan du lese mer om hva endringene vedrørende mangelsvurderingen vil si for deg, som kjøper eller selger av fast eiendom.
2022

Ikke ny lov, men nye endringer

Kjøp og salg av boliger reguleres i dag av avhendingsloven av 1992. Da den ble vedtatt i 1992, var ett av lovgivers uttalte mål at loven skulle tolkes slik at den forhindret tvist i forbindelse med kjøp og salg av boliger. Historisk ser man likevel at kjøp og salg av bolig er et rettsområde som genererer høy forekomst av rettslige tvister. I 2019 vedtok derfor lovgiver flere endringer i loven, som skulle redusere konfliktnivået ved omsetning av boliger. Endringene vedtatt av lovgiver i 2019, trådde i kraft 1. januar 2022, og utgjør dermed gjeldende rett ved kjøp og salg av boliger. I media har disse endringene blitt omtalt som den nye avhendingsloven, men det er altså ikke vedtatt en ny lov, det er kun foretatt endringer i loven av 1992.

Mangel ved brudd på opplysningsplikten

Etter gjeldende rett opererer avhendingsloven i hovedsak med to ulike mangelstyper. Den første mangelstypen er de manglene som utgjør brudd på selgers opplysningsplikt. Selgers opplysningsplikt innebærer at selger plikter å gi fullstendige og korrekte opplysninger i forbindelse med boligsalget, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.

Et eksempel på brudd på selgers opplysningsplikt er dersom selger ikke har opplyst om at taket lekker, selv om selger var kjent med dette. I et slikt tilfelle har selger ikke gitt fullstendige opplysninger. Et annet eksempel er dersom selger skriver at det er varmekabler i gulvet i stuen, dersom det senere viser seg at dette ikke stemmer. I et slikt tilfelle har selger ikke gitt korrekte opplysninger.

Det vil også kunne foreligge mangel som følge av brudd på selgers opplysningsplikt, dersom eiendomsmegler eller takstmann ikke gir fullstendige eller korrekte opplysninger i forbindelse med salget. Det betyr at dersom eiendomsmegler for eksempel oppgir uriktig størrelse på felleskostnadene, eller dersom takstmann har oppgitt feil antall kvadratmeter i boligen, vil dette kunne utgjøre mangler i henhold til selgers opplysningsplikt. I et slikt tilfelle vil det imidlertid kunne foreligg grunnlag for regress mot eiendomsmegler eller takstmann.

Skjulte mangler

Den andre typen mangel som avhendingsloven opererer med, er de mangler som verken selger, megler eller takstmann hadde forutsetninger for å kjenne til, og som dermed ikke omfattes av selgers opplysningsplikt. Denne typen mangler omtales normalt som de skjulte manglene, i form av at skaden har vært skjult for alle de involverte aktørene. Et eksempel på slike skjulte mangler er dersom baderomsgulvet en tid etter overtakelse viser seg å være utett og det ikke foreligger holdepunkter for at selger eller noen av hans/hennes medhjelpere hadde kjennskap til dette.

kjøp og salg av eiendom - endringer i avhendingsloven - illustrasjonsbilde

 

Solgt “som den er” ikke lenger tillatt

Før lovendringen 1. januar 2022 var det tillatt for selger å ta rettslig forbehold vedrørende de skjulte manglene, slik at denne typen mangler i utgangspunktet var kjøpers rettslige ansvar. Forbeholdet ble regulert gjennom en as is/som den er-klausul i kjøpekontrakten. I henhold til denne klausulen var kjøper ansvarlig for de skjulte skadene. Kun dersom det forelå et «vesentleg» avvik fra forventet stand, kunne selger bli ansvarlig for de skjulte manglene, jf. avhl. § 3-9. Etter lovendringen 1. januar 2022 er det ikke lenger tillatt for selger å ta en slikt as-is-forbehold ved salg av bolig til forbrukere. Etter gjeldende rett kreves det derfor ikke lenger at de skjulte manglene utgjør «vesentlege» avvik for at selger skal bli ansvarlig for mangelen. Etter gjeldende rett vil det være tilstrekkelig at den skjulte mangelen «ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand» jf. avhl. § 3-2 første ledd. Den rettslige terskelen etter gjeldende rett ligger betraktelig lavere enn det tidligere kravet om vesentlighet.

Lovendringen 1. januar 2022 medfører at selgers rettslige ansvar for de skjulte manglene er sterkt utvidet sammenlignet med rettstilstanden før lovendringen. Ved å fjerne kravet om vesentlighet for de skjulte manglene, er det rettslige ansvaret i større grad rettferdig balansert mellom boligkjøper og boligselger. Hvorvidt dette fører til lavere hyppighet av rettslige tvister, i tråd med lovgivers ønske, vil tiden vise.

Advokat Eivind R. Stokke

Relaterte saker

  • Kjøpere fikk hevet boligkjøp etter at eiendom ble ubeboelig

  • Utbygger dømt til å betale 3 mill. til kjøpere etter boligmareritt