Heving av boligkjøp ved mangler

Hva er heving?

Heving er en av flere mangelsbeføyelser kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger ved kontraktsbrudd og innebærer at avtalen helt eller delvis blir kansellert. I dette ligger at partenes plikt til å yte sin avtaleforpliktelse faller bort, og avtaleforpliktelser som allerede er ytt, skal tilbakeføres.

For at kjøper skal kunne heve et boligkjøp må mangelen utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd, jf. avhl. § 4-13. Terskelen for å heve er følgelig høy – det skal betydelig mer til for å ha krav på heving sammenlignet med andre mangelsbeføyelser ved fast eiendom.

Når er mangelen vesentlig?

Hvorvidt kjøper kan heve kjøpekontrakten beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering av om mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Etter sikker og langvarig praksis anses kontraktsbruddet som vesentlig dersom mangelen gir kjøperen rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten, se for eksempel høyesterettsdommen Rt. 1998 s. 1510. Utgangspunktet for vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessige oppfyllelse, herunder mangelens karakter og omfang. Også andre momenter er imidlertid relevante. Både subjektive omstendigheter som hvilken betydning mangelen har eller får for kjøper, så vel som spørsmålet om andre misligholdsbeføyelser kan gjenopprette balansen i kontraktsforholdet og være en adekvat reaksjon på mangelen, vil ha betydning for om kjøper har rett til å heve avtalen.

At et prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene kan ivareta kjøperens økonomiske interesser, vil for eksempel være et sterkt argument mot heving. Vurderingen må imidlertid ta høyde for de ulemper kjøper blir påført ved eventuell utbedring. Dersom utbedring av mangelen innebærer at kjøper vil være forhindret fra å utnytte eiendommen i en lenger periode, vil dette kunne medføre at hevingskravet er berettiget selv om de økonomiske konsekvensene av mangelen kan kompenseres gjennom et prisavslag. Høyesterettsdommen Rt. 2010 s. 710 er i den forbindelse illustrerende. I denne saken var en bolig beheftet med en rekke mangler, blant annet fukt, trekk og konstruksjonssvakheter. De ulemper som var forbundet med å utbedre manglene, herunder at det ville være nødvendig å flytte ut av boligen under utbedringsperioden, var en tungtveiende faktor for at Høyesterett ga kjøper medhold i sitt hevingskrav.

Videre vil det være et sterkt argument for heving dersom mangelen knytter seg til egenskaper ved eiendommen som ikke lar seg utbedre. Var kjøpet motivert av selgers opplysninger om gode solforhold og selger unnlater å informere om at det skal bygges boligblokker som skygger for solen, vil prisavslag eller andre misligholdsbeføyelser ikke kunne kompensere for kjøpers interesse i kontraktsmessig oppfyllelse. Dette vil etter omstendighetene kunne være et tungtveiende argument når det kommer til spørsmålet om heving.

Les mer om mangelsvurderingen etter avhendingsloven her.

Hevingsoppgjøret

Når vilkårene for å kreve heving er oppfylt må det foretas et hevingsoppgjør. Hevingsoppgjøret består på et overordnet plan i at partenes forpliktelser opphører og at allerede leverte ytelser skal tilbakeføres.

Vil du eller din motpart heve en avtale om kjøp av eiendom? Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker innen fast eiendoms rettsforhold. Gjennom vårt samarbeid med Huseierens Landsforbund (HL) bistår vi klienter innen et stort spekter av sakstyper. Våre advokater har bred erfaring innen dette rettsfeltet.

Ta gjerne kontakt for en samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.