Med denne fortettingen følger også større behov for å regulere disse rettighetene, og dessverre også flere konflikter om rettighetenes innhold og rekkevidde.
Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker innen fast eiendom. Vi bistår klienter innen et bredt spekter av sakstyper, blant annet gjennom vår samarbeidsavtale med Huseiernes Landsforbund. De siste årene har vi sett en stadig økning i saker om begrensede rettigheter i fast eiendom.
– Det er en myte at nabokonflikter bare gjelder hekker og trær. Det er stadig spørsmål som hvor bred veiadkomsten skal være, hvem skal betale vedlikehold, kan parkeringsplassen flyttes, hva skjer hvis man ikke har praktisert rettigheten sin på mange år, sier advokat og partner Anette Eckhoff i Advokatfirmaet Ness Lundin.
De fleste boligeiere tenker at hvis de har tinglyst sin rett så er de sikret at rettigheten gjelder for all fremtid. Rettslig sett er dette en sannhet med modifikasjoner.
Tinglysning gir sikkerhet for slike rettigheter, også fremover i tid, i tilfeller der naboeiendommen får nye eiere, eller ved endrede forhold for eksempel som følge av utbygging. Imidlertid må dette ikke bli en hvilepute for rettighetshaveren. Det er flere lover og regelsett som kan gripe inn i en tinglyst rettighet.
INTERESSEAVVEINING
Servituttlova fra 1968 gjelder nettopp særretter over fremmed fast eiendom, og har blant annet regler om avvikling og endring av slike tinglyste rettigheter. Et utgangspunkt er at man med visse begrensninger kan kreve endring av en rettighet hvis man bekoster det selv, og det nye innholdet i rettigheten er minst like bra for motparten.
Det skal altså foretas en interesseavveining mellom partene. Overraskende for mange er det nok at endring også kan skje selv om det blir en dårligere løsning for den andre. Det kreves da at vinningen for den ene er vesentlig større enn tapet for den andre, og man må kompensere den parten som taper på endringen.
Når det gjelder avvikling av begrensede rettigheter er prinsippet hovedsakelig det at hvis en rettighet er klart mer til skade enn til gagn kan man kreve avvikling mot erstatning. Den som da for eksempel har en tinglyst parkeringsrettighet kan dermed miste denne hvis den anses mer til skade for motparten enn til gavn for rettighetshaveren.
KAN TAPES OVER TID
Andre viktige regelsett å kjenne til for de som har en tinglyst rett er reglene om passivitet og hevd. Hvis man ikke benytter sin rett over mange år vil den kunne tapes ved passivitet. Om man tar feil av rettigheten sin, kan man få en større rett ved hevd, men motparten kan også mothevde en bruk som kolliderer med en tinglyst rettighet. Ved hevd er det imidlertid krav om at man er i god tro, og tinglysning vil i de fleste tilfeller stenge for god tro.
Det er også viktig å være klar over at man på samme måte som med en eiendom man eier, også kan miste begrensede rettigheter ved ekspropriasjon.
LØNNER DET SEG Å SAKSØKE?
Tvister om begrensede rettigheter kan som andre tvister bringes inn for retten. På dette området bør man være oppmerksomme på muligheten for skjønn i jordskifteretten, som i den del saker kan være et godt alternativ. Er det uenighet mellom for eksempel to naboer om rett til parkering eller en veirett kan man få jordskifterettens avgjørelse av tvisten og hvordan rettigheten skal forstås.
Slike saker er av stor betydning for partene, men det er et faktum at mange av disse tvistene relativt sett ikke gjelder betydelige beløp.
– En prosess for domstolene er kostbar, og det er derfor ikke alltid tilrådelig å forfølge slike saker i domstolene. Da blir det desto viktigere å ha gode avtaler som løser slike situasjoner, slik at man unngår tvist. Her kan vi som advokater gjøre en innsats for både å begrense tvistene og skape en forutsigbar situasjon for partene, sier advokat og partner Anette Eckhoff i Advokatfirmaet Ness Lundin.
